作者: 孙梦凡 罗韬

  [ 从踏入地产洪流,到控制权摇摇欲坠,这批陷入危局的企业都曾野心勃勃,但也在调控政策和融资收紧时,遭到高杠杆扩张的“反噬”。 ]

  起于杠杆,倒于杠杆。2020年,因深陷债务泥潭,多家房企不惜易主,要引入战投救场,泰禾团体(000732,股吧)(000732.SZ)、协信地产、新华联(000620,股吧)(000620.SZ)……呼救名单越来越长,危急也已不再“独宠”小房企。

  第一财经获悉,因即期有息欠债偿付存在风险,泰禾正麋集接触战投,潜在工具为福建一家国有企业;协信地产继宣布战投细节后,近期挖来新力控股(02103.HK)副总裁佘润延,担任总裁一职。

  从踏入地产洪流,到控制权摇摇欲坠,这批陷入危局的企业都曾野心勃勃,但也在调控政策和融资收紧时,遭到高杠杆扩张的“反噬”。

  “这一轮危急的主要泉源照样现金流问题。部门前期依赖高杠杆规模化生长的企业,在市场放缓或下行环境下,融资渠道和规模收缩而项目去化、回款变慢,资金链就变得异常懦弱。”中指研究院分析师告诉记者。

  多家房企呼救求生

  新冠肺炎疫情打击下,年内已有至少六家房企拟引入战投,以期自救。

  最引行业注目的,莫过于“明星房企”泰禾的引战事宜。不久前,泰禾发布通告称,控股股东正在设计引入战略投资者,相关买卖可能导致公司控制权调换;泰禾透露,拟引入战投的主要谋划营业包罗房地产营业。

  此前,因泰禾无法与债权人就贷款还款设计或展期事项杀青一致,该公司多笔债务逾期。据泰禾披露,现在公司实质性逾期债务金额合计20.17亿元,停止现在被冻结银行资金1573万元。

  “由于受到新冠肺炎疫情的影响,公司今年1月尾以来的销售及回款受到较大影响,导致偿债能力在短时间内受到较大的影响。”泰禾注释称。

  因疫情“导火索”陷入危局的不只泰禾。

  3月6日,新华联控股规模10亿的“15新华联控MTN001”债券未定期足额兑付本息,组成实质性违约。现在,该公司境内外存续债券共有11只,总额102.5亿元,其中48.6亿元债券将于年内到期或回售。

  新华联坦言,疫情之下,公司文化旅游、商业零售、景区景点等营业遭受重创,1~2月削减谋划回款跨越60亿元,加之民营企业融资难、发债难,偿付贷款和债券导致流动资金极为重要。

  为缓解危急,新华联同样拟引入战投,不清扫公司控制权调换的可能性,并委托中金公司作为财政顾问。“希望中金能为新华联尽快引入实力雄厚的战投,特别是引进央企或国企投资者。”该团体董事长傅军称。

  这只是当下地产行业洗牌的冰山一角。除上述企业外,今年以来,包罗京汉股份(000615,股吧)(000615.SZ)、协信地产、阳光股份(000608,股吧)(000608.SZ)、福晟国际(00627.HK)等六家房企,拟设计或正在进行引入战投事宜,以期重生。

  错判市场周期之痛

  压倒这些房企的,并非只是疫情。实际上,激进加杠杆的粗放生长模式早已为其埋下安全隐患,泰禾、新华联、协信等房企无一例外。

  以泰禾为例,该公司2020年到期的有息欠债金额为540.43亿元,其中银行贷款仅占比12.46%,非银行贷款占比跨越七成;停止一季度末,泰禾货币资金合计55.53亿元,包罗受限货币资金13.8亿元。

  反观其他,停止2019年年终,新华联文旅总欠债433.44亿元,净欠债率224.28%;而据协信地产债券半年报,停止2019年6月尾,公司总欠债金额约649.3亿元,一年内到期的非流动欠债76.44亿元,账上货币资金43.77亿元。

  已往数年,房地产行业吸金无数,在“买地就赚钱”的诱惑下,众多房企疯狂加杠杆扩张,以期在时代盈利中分一杯羹。但在地产行业,并非每个加杠杆的房企都市折戟,诸多头部房企都经历过欠债高企的岁月。

  “近期房企危急的关键因素,是错误预判市场形势,对自身营业投入产出的回报周期没有相对客观的权衡。”合硕机构首席分析师郭毅以为,一些企业前期投资比较重,但后期回报速度慢,引发现金流危急。

  “部门依赖长周期回报的物业谋划性企业,若是没有足够的销售回款支持,前期现金流压力一样平常比较大,尤其近期疫情的短期影响,往往雪上加霜。”中指研究院分析师以为。

  譬如钟情文旅的新华联,在此项营业上大手笔投入,却未能实时获得响应回报。据该公司2019年中期数据,文旅项目预计总投入跨越502亿元,但期内新华联仍在靠房开赚钱,文旅收入仅录得12.95亿元。

  当地产处于上升通道时,粗放生长的隐患会被源源不断的现金流入掩饰,一旦行业生长速度整体放缓,地产调控、融资环境连续收紧,高杠杆便成为随时会被引爆的雷。

  此轮调控周期中,“房住不炒”的原则一直未被撼动,自2016年限制公司债用于前端拿地后,房企融资环境也日益收紧。据CRIC数据,去年80家房企平均融资成本7.47%,为近五年最高,50强以后的房企融资压力更大。

  “在结构性去杠杆的宏观环境下,严控资金违规流入地产,当整个市场进入供求平衡甚至供大于求的局势,若是企业打造的产物不能适应市场需求,必然会存在许多问题。”有业内人士示意。

  据人民法院通告网通告,已往一年,宣告破产的房地产相关企业数目已多达525家。现在,行业洗牌大潮已打击到规模房企,“大鱼吃大鱼”的时代加速来临。

  新主能否救场?

  在地产行业,引入战投自救不乏先例。中交入主绿城、中国平安(601318)成为碧桂园第二大股东、中原幸福(600340,股吧)引入平安团体渡过危急,这些房企均于战投方进入后压力暂缓,轻装上阵。

  “战投多为资金相对丰裕的金融机构或大型央企国企,短期内一样平常能缓解资金逆境。”据业内人士透露,但难点在于双方在短期回报和历久回报、规模与利润的平衡点上会有差别诉求。

  郭毅也以为,企业引入战投要看创始人的可妥协水平,企业需要多大资金支持,自身资产是否足以吸引战投兴趣,综合思量资产结构、区域漫衍、估值水平、去化难度等因素,这些需要较长周期的博弈。

  以泰禾为例,只管财政状况不佳,但泰禾股权结构较为简朴,且资产主要漫衍于一二线都会,包罗以北京为中央的都会群、以上海为中央的都会群,另有广深为中央的都会群等,可售货值达4000亿元。

  “在公司资产流动性方面,存货占总资产的比例跨越65%以上,主要为地产开发项目,现在在售项目56 个,其中预计销售回款10亿以上的22个项目集中漫衍在深圳、杭州、南京等一二线焦点都会。”泰禾称。

  若是能乐成引入战投,补足泰禾在销售和治理上的短板,盘活上述大量货值,泰禾的基本面有望得以改善;且泰禾的A股上市平台,对众多地产企业来说,具有一定的吸引力。

  相较于泰禾,已引CDL入股的协信地产,已重新活跃于市场。新引入的总裁佘润延,是协信地产“老人”,曾在新力控股、协信地产、万科事情,并于2012~2016年担任协信地产副总裁、上海区域总经理,并分管投资营业。

  除了佘润延,蓝光生长(600466,股吧)(600466.SH)营销副总裁谷健也在5月18日正式加盟协信地产,担任副总裁一职。谷健此前在蓝光生长、融创中国(01918.HK)、旭辉控股(00884.HK)事情,一直从事营销事情。

  快速建立治理团队之后,寂静许久的协信地产也最先在土地市场拿地。5月14日,无锡土地市场上,协信地产13.25亿元竞得惠山区高力地块,溢价率11.07%。这是协信地产今年以来首次在公然土地市场拿地。

  “引入战投后,历久来看,企业要实现稳健生长,主要照样要自动和科学的量入为出,掌握好投资节奏和强度,将销售回款和现金流放到战略的位置上来,审慎乐观地应对市场形势转变。”业内人士以为。

(责任编辑:王治强 HF013),

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